Als wir 2006 unser Haus kauften, hätten wir nicht geahnt, wie viel Ärger wir noch mal haben würden.

Das Haus war ein absolutes Renovierungsobjekt, es hatte über 30 Jahre leergestanden, und gekauft haben wir es hauptsächlich wegen seiner Lage in Wassernähe, es hat ein zweigeteiltes Grundstück, dessen unbebauter Teil bis auf 2 m an einen Fluss reicht.
Der Streifen am Fluss gehörte einem anderen Nachbarn.

Wir haben den Kauf über Svensk Fastighetsförmedling geregelt, also nicht privat oder über einen ev. „selbsternannten“ Makler. Allerdings haben wir den ersten Teil des Kaufs mit einer Vertreterin (auch Svensk Fast) aus dem Nachbarort abwickeln müssen, da die ansässige Maklerin in Urlaub war.
Im Kaufvertrag stand der Passus: „Nyttjandererätt: båtsplats mm“, als wir die Maklerin fragten, was das bedeutet, sagte sie, so etwas wüssten meist die Nachbarn am Besten, die sollten wir doch fragen.
Trotzdem stellten wir die gleiche Frage kurz darauf erneut als wir zur Unterzeichnung des Kaufvertrags mit der Verkäuferin und ihrem Ehemann im Maklerbüro zusammentrafen. Die beiden konnten dazu auch nichts sagen und die Maklerin gab uns in Anwesenheit der beiden nochmals den Tipp mit der Erkundigung bei den Nachbarn.

Die Sache ließ uns aber keine Ruhe und so stellten wir unsere Frage ein weiteres Mal per E-Mail, an die mittlerweile aus dem Urlaub zurückgekehrte Maklerin. Sie schrieb uns zurück, tatsächlich gehöre der Uferstreifen nicht zum Grundstück und dass sie die Verkäufer so verstanden habe, dass es sich um ein altes nicht mehr gültiges Recht handele, es sei ja auch witzlos, einen Bootsplatz zu haben an einem Fluss, der an der betreffenden Stelle von zwei Dämmen begrenzt ist. Den E-Mail-Austausch haben wir noch vorliegen.
Also waren wir beruhigt und unterzeichneten den Köpebrev.

In diesem Sommer bekamen wir nun Post vom Verkäuferehepaar, sie schickten uns eine Kopie des eingetragenen Nutzungsrechts, das besagte, dass der Nutzungsrechtsinhaber das Recht hätte auf dem betreffenden Grundstücksteil einen Bootsplatz einzurichten, eine Friggebod zu bauen und den Garten zu bestellen, alles ohne jeglichen Kostenausgleich. und es stellte sich heraus, dass ausgerechnet der Ehemann der Verkäuferin der Nutzungsrechteinhaber war. Beigefügt war dem ganzen eine Kopie der Grundstückskarte, auf der der betreffende Teil umrandet war, frecherweise war dabei der Flussstreifen, der dem Nachbarn gehörte einfach vereinnahmt worden.
Im zugehörigen Schreiben, teilten sie uns mit, dass er nun in Rente gehe und ab Frühjahr 2012 von seinem Nutzungsrecht Gebrauch machen wolle.
Wir waren völlig gechockt, aus einem völlig verwilderten Stück Land hatten wir mittlerweile mit erheblichem Zeit- und Geldaufwand ein Gartengrundstück geschaffen, hatten sogar im letzten Jahr den Uferstreifen zukaufen können und nun das….
Tatsächlich können wir uns des Eindrucks nicht erwehren, dass es sich bei der ganzen Angelegenheit um eine von langer Hand geplante Sache des Verkäuferehepaars handelt.

Natürlich haben wir sofort versucht juristisch gegen die Sache anzugehen, bisher aber ohne Erfolg, bis jetzt wurde uns eigentlich nur mitgeteilt, dass so ein Nutzungsrecht absolut gültig ist und man hätte sich selbst um den Inhalt kümmern müssen - genau das, denken wir aber haben wir gemacht.
Andererseits ist es mit Anwälten in Schweden sicher nicht anders als in Deutschland, man braucht jemanden, der sich wirklich auskennt und den wunden Punkt findet, ansonsten schmeißt man nur sein Geld raus,

Hat irgendjemand von euch ähnliche Erfahrungen machen müssen, kennt irgendjemand von euch Rechtsanwälte oder andere Instanzen in Schweden, die sich mit derartigen Fällen befassen?
Wir sind dankbar für jeden Tipp.

marlies

ich kenn keinen anwalt, aber habt ihr mal mit den verkäufern/nutzrechteinhabern gesprochen?
evtl. fragen ob sie euch das nutzrecht verkaufen mögen?
wohnt ihr dort permanent?

Hallo findus,

möglicherweise wird uns am Ende gar nichts anderes übrigbleiben, als genau das zu tun.
Momentan sperren wir uns aber noch dagegen, wir sind der Ansicht, dass das Verkäuferehepaar uns bewußt getäuscht hat, warum hätten sie sonst uns und die Maklerin fehlinformiert?
Wir wollen also zuerst einmal abklären, ob wir juristisch gegen dieses Verhalten beim Kauf vorgehen können und damit möglicherweise ihr Nutzungsrecht aushebeln können.
Wir finden es auch sehr seltsam, dass man ein Nutzungsrecht einschreiben lassen kann, das Grund und Boden eines fremden Grundstücks berührt, in diesem Fall geht es um den den Strandstreifen, der seinerzeit unserem Nachbarn gehörte. Inhalt des Nutzungsrechts ist ja seine Benutzung als Bootsplatz, was wahrscheinlich bedeuten soll, dass der Bau einer brygga geplant wurde, Bootfahren ist an der Stelle unmöglich, da sie genau zwischen zwei Staustufen liegt.
Es ist emotional ein bißchen schwierig, jemandem, der uns - wie es für uns aussieht - bewußt getäuscht hat, jetzt auch noch das Unrecht zu versilbern.
Wir haben nämlich auch schon darüber nachgedacht, ob das die eigentliche Absicht war, die hinter der ganzen Sache steckt, insbesondere, da wir mittlerweile wissen, dass es in der Vergangenheit mit allen umliegenden Nachbarn Grundstücksprobleme gab, die vom Ehemann der Verkäuferin angeschoben wurden, bisher aber für ihn ohne jeden Erfolg.

Jetzt hätte ich beinahe vergessen, Deine andere Frage zu beantworten:
Wir wohnen nicht permanent dort, wir fahren meist Anfang Mai hoch und da das Haus nicht winterfest ist, geht es Anfang November zum Überwintern nach Deutschland.

Je nachdem wie die drauf sind würd ich eher Unrecht versilbern als mir die Schlösser mit Aluminium zuspritzen zu lassen oder andere Nettigkeiten die in eurer Abwesenheit passieren könnten. (Wenn die Leute denn so drauf sein sollten).
Tut mir leid dass ich auch keine andere Lösung weiss, aber sag uns Bescheid, wie es ausgegangen ist, ist bestimmt kein Einzelfall

Naja

Wenn da schon ein Nutzungsrecht eingetragen war und man "blauäugig" darüberhinweg sieht - dann sollte man sich nicht wundern, wenn wer dann "Bedarf" anmeldet.

Alleine, das beim Verkauf da nichts schriftlich wegen dem Nutzungsrecht gegeben wurde, sollte einen doch schon stutzig machen.

Als Überschrift über diesen thread habe ich mit Bedacht "Vorsicht bei Servitut/Nyttjanderätt" gewählt. Unsere Erfahrung soll möglichst anderen Kaufwillingen die Fallen aufzeigen, in die man stolpern kann, selbst wenn man Schwedisch spricht, vorher alles Mögliche über Grundstückskäufe gelesen hat und den Kauf durch Profis - Svensk Fastighetsförmedling - abwickelt.

"Blauäugig" drüber hinweggesehen haben wir meines Erachtens nicht. Wir haben dreimal die Sache hinterfragt, einmal davon schriftlich und jedesmal Antworten bekommen, die offenbar nicht richtig waren.

Im Übrigen könnt ihr ja mal bei meinen Beiträgen nachsehen, am 6.9.2006 habe ich zu der inskrivning hier im Forum eine Frage gestellt und eine Antwort bekommen, die mich auch nicht gerade nervös gemacht hat.

Wenn du ein Grundstück kaufst, das keinen Zugang zum Wasser hat, dennoch ein Nutzungsrecht für einen Bootsplatz aufweist, ist das Ganze schon mal sehr seltsam, ich vermute, das hat auch die beiden Makler nachlässig gemacht und sie haben sich auch auf die Aussage der Verkäufer verlassen und das zugehörige Schriftstück nicht angefordert.
Wir hätten zum Zeitpunkt des Kaufs nicht gewußt, wo man das hätte einsehen können
Mittlerweile wissen wir, dass es die Inskrivningsmyndighet (IM) gewesen wäre, die in unserem Fall zuständige, (es gibt sieben Stück) war beim Gericht in Eksjö angesiedelt. Seit 2008 ist für diese Dinge die lantmäteri zuständig.

Es ist interessant, wie stark in den gesamten Ratgebern zum Kauf immer darauf abgehoben wird, dass der Käufer eine Untersuchungspflicht hat, was dann aber folgt handelt zu 99 % davon, dass man unbedingt Haus und Grundstück gründlich besichtigen muss, möglichst sogar eine Firma damit beauftragt, Adressen dazu findet man teils im Anhang, usw., usw.

Sertvitut wird dann gerne in Nebensätzen erklärt und meist am Beispiel von Wegerechten und Kraftleitungen, wie man selbst Näheres dazu erfahren kann bleibt dem Käufer, der auf dem Gebiet schließlich Laie ist , eher verschlossen.

Im Sommer ist in Schweden wieder ein neues Buch herausgekommen, das Ratschläge erteilt bei Kauf von Sommerhäusern (Titel habe ich leider vergessen), da mich die Sache ja gerade sehr beschäftigt, hatte ich es mir aus der Bibliothek ausgeliehen, bezüglich Servitut oder Nyttjanderätt gibt es auch hier keinerlei anwendbare Hilfestellung.

Gruß
Marlies

Hej, Marlies,

Euch ist da ja wirklich etwas sehr Unschönes widerfahren.

Im deutschen Gesetz gibt es den Betrug, im schwedischen Lag die Bedrägeri. Die Tatbestandsmerkmale sind in beiden Gesetzen gleich.
http://sv.wikipedia.org/wiki/Bedr%C3%A4 ... svensk_lag
Erforderlich ist die Täuschung ( hier die Angabe, es sei nicht genau bekannt was in dem Servitut stehe und, dass das Servitut keine Bedeutung mehr habe.)
Die Verkäuferin macht diese Angaben, obwohl sie genau wissen muss was das Servitut bedeutet, da ihr eigener Mann der Begünstigte ist.
Dadurch erzeugt sie bei Euch einen Irrtum. Ihr glaubt, ein Grundstück mit uneingeschränktem Nutzungsrecht zum normalen Grundstückswert zu kaufen. Durch die Belastung mit dem Servitut ist das Grundstück für Euch jedoch völlig wertlos.
Dadurch ist die Verkäuferin zu einem Vermögensvorteil gekommen - sie hat einen höheren Preis für das Grundstück bekommen. Diesen Preis hätte sie nicht bei der Offenlegung des Servitutes erhalten
Ich seid dagegen in Eurem Vermögen beschädigt worden. Ihr habt einen zu hohen Preis für ein wertloses Grundstück gezahlt.
Es sieht so aus, als wäret Ihr betrogen worden!
Auffällig ist jetzt noch, dass die Verkäuferin und ihr Mann sich erst nach genau fünf Jahren melden. In beiden Ländern verjähren Betrug und Bedrägeri nach fünf Jahren.
An Eurer Stelle würde ich mich jetzt zunächst an die Maklerin halten. In Deutschland hat der Makler in bestimmten Fällen eine Garantenstellung. Das heißt er muss alles tun, um von seinem Kunden Schaden abzuwenden. Danach wäre es seine Pflicht gewesen, den genauen Inhalt des Servituts festzustellen. Es reicht da ganz sicher nicht der Hinweis "die Nachbarn wüssten es wohl am besten" !