Hallo Schwedenfreunde

Erstmals danke für den Informativen-Austausch hier im Forum. Ihr habt mir schon oft weitergeholfen beim durchstöbern dieses Forums!

Nun hab ich eine Frage betreffend Hauskauf in Schweden, bei der mir jemand erfahrener vieleicht weiterjelfen kann.

Ich habe mir eine Haus angeschaut an dem ich sehr interessiert bin. Ich habe auch bereits mit der Maklerin Kontakt aufgenommen und ein Gebot vorgeschlagen.

Bevor ich nun zur Besichtigung nach Schweden reise, möchte ich ein paar Unklarheiten klären. Vieleicht bekomm ich hier unparteische Antworten.

Das Haus ist zu einem Kaufpreis von 400000 kr ausgeschrieben, es sind aber weitere Kosten aufgeführt. Unteranderem "pandbrev 70000kr". Was bedeutet das für mich als Käufer? Muss ich diesen zurück kaufen, oder ist dies Sache des Verkäufers. Eigendlich wollte ich das Haus mit Eigenkapital finanzieren, ohne Bank. Ist dies möglich?...oder gibts Vorteile mit Bank?

Was bedeutet der Steuerwert für mich, dieser beträgt 250000 kr.
Ist es richtig das von diesem Wert 0.75% jährlich zu besteuern sind?

Falls mir da jemand weiterhelfen kann bin sehr froh und bedanke mich im Voraus.

es grüsst

schwedebue

Hej, das ist gar nicht so schlimm.
400000 ist der gewuenschte Preis.
Nun ist nicht klar, ob der Pantbrev (Pfandbrief) noch belastet ist. Falls ja, muesstest Du den Betrag uebernehmen, das wären dann 470000. Oder handelst die Summe runter.
Falls nein, dann kannst Du Dein Grundstueck mit 70000 SEK beleihen zu guenstiegeren Zinsen wenn Du es brauchst (reparatur o ä.)
Du kannst nahezu ohne Bank auskommen. Du musst den Kaufpreis auf zwei Konten einzahlen: 10 % handpenning sofort bei Einigung (Käufer und Verkäufer haben Zugang) und bis zum Vertragstermin die restlichen 90 % auf ein anderes Konto, zu dem Du Zugang hast. Den Makler wirst Du bei einer Bank treffen, dort wird auch der Vertrag unterschrieben.
Das war eigentlich alles, was Du mit der Bank zu tun hast, wenn Du keinen Kredit brauchst.
Der Taxeringswert ist die Schätzung von Skatteverket. Mit diesem Betrag wird Dein Grundstueck besteuert. Je nach Haustyp und Lage unterscheidet sich die Prozentzahl. Ist aber in Deinem Fall nicht viel.
Es werden gewöhnlich alle Unterhalts - Kosten des Haues aufgeschrieben: driftkostnad. Das ist eine ungefähre Grösse, hängt ja auch ein wenig von Deinem Verhalten ab.
Wichtige Tipps fuer diese Preislage:
Schau auf das Dach: First gerade? liegen die Ziegel gleichmässig, oder gibt es "Beulen"? Sind die Ziegel in Ordnung? Hebe einige Ziegel hoch, wie siehts da drunter aus? Dachstuhl: Trocken? Schadinsekten? Wasserschäden?
Schornsteine: richtig gemauert? wird der Ofen benutzt? Wasserflecken
Hausgrund: Trocken? Durchlueftet? Alle Holzbalken fest und nicht verrottet? Beschaffenheit, Aufbau?
Im Haus: Riecht es nach Haus? Irgendwo sichtbarer Schimmel? Tapeten in den Ecken, sind sie gerissen?
Sanitär: Sind alle Anschluesse dicht? Wasserschäden? Auch alte!
Fussböden: weich?
Das ist alles nicht so schlimm, wenn Du selber bauen willst. Ansonsten wird es teurer als gedacht.
GANZ, GANZ wichtig: ist das Abwasser von der Kommune akzeptiert? Umbauten der Abwasseranlage können schnell 100000 SEK kosten.
Lass Dir alle Belastungen an dem Grundstueck zeigen.
Wenn Du willst, kann ich mal draufschauen. Schick mir die Internetseite. Keine Sorge, ich hab ein Haus, werde kein Konkurrent
Gruss Peter

OPS gleichzeitig geschrieben!! Ein Pandbrev ist dafür gedacht, am fall wenn du mal von der Bank Geld ausleihen willst, oder ein Kredit zum Renovieren brauchst. Dann weißt die Bank dass das Haus wert ist. Somit hat man es leichter für beantragen das Kredites. Insofern kannst du dieser als Käufer Übernehmen, es schadet dir nicht.
Wir würden damals von unseren Makler gefragt ob man es Übernehmen möchte, weil wir keine Finanzierung von der Bank hatten.
Natürlich ist es viel besser wenn du selbst das Haus finanzieren tust, ohne Kredit. Die zinsen in Schweden sind auch nicht grad günstig.
Am fall wenn ich nicht so ganz richtig liege, soll mich bitte die andren korrigieren. Bei uns sind es auch paar Jahre her.



Das ist Richtig-das ist die Grundsteuer.

Gruß
Nikoleta

Na also, der Pfandbrief sagt nichts über den Wert der Imobilie aus. Das stimmt so nicht. Die Höhe des Pfanbriefes gibt nur an, mit welchem Betrag das Haus derzeit beliehen werden kann, also die Höhe der Hypothek. Wenn der Wert des Hauses höher ist, und das ist er wohl bei einem Kaufpreis von 400000 Kronen der Fall, so kann der Pfandbrief gegen eine Gebühr von 2% des Wertes plus einer Pauschale erhöht werden. Den eigentlichen Wert des Hauses spiegelt der Marktwert wieder, also der Preis, zu dem das Haus aktuell gehandelt oder verkauft wird.
Dass der Käufer wählen kann, ob er einen Pfandbrief annimmt oder nicht, ist mir unbekannt. Der Käufer muss den Brief ja nicht in Anspruch nehmen, wenn er nicht will. Der Pfandbrief folgt immer der Immobilie und sollte bei Kauf unbelastet sein. Der Makler kann dies prüfen, oder eine Bank.
Nikoleta, die Zinsen sind hier sehrwohl niedrig, derzeit bei unter 3%.

Kale

Das ist richtig so, der Pfandbrief bleibt am Grundstueck. Es wäre auch unklug, diesen löschen zu lassen. Ist er unbelastet, "frisst er kein Brot", stört nicht. Man hat aber etwas inder Hand, um schnell und guenstig an ein Geld zu kommen.
Der Käufer kann aber wählen, ob er den Pfandbrief bedienen will, also Schulden bei der Bank hat, oder ob er das Grundstueck unbelastet kaufen will. Und der Verkäufer bedient die Schuld mit dem Kaufpreis. Einfach nur eine Absprache.
Ist der Pfandbrief noch belastet vor dem Kauf, ist das normaler Weise im gewuenschten Kaufpreis ausgedrueckt. Auf jeden Fall muss der Verkäufer ausdruecklich darauf hinweisen.
Marktwert (Faustregel Taxeringswert x 1,5)
Gruss
Peter

wenn man aus allen Antworten ein paar Dinge zusammenlegt kommen wir der Wahrheit schon ganz nahe.

Ein Pfandbrief hat wirklich nichts mit dem Wert der Immobilie zu tuen!
Ich hatte Häuser die 1.000.000 SEK wert waren aber Pfandbriefe der doppelten Summe!
du kannst als Besitzer der Immobilie soviele Pfandbriefe ausstellen lassen wie du willst solange du diese bezahlst!
Wenn es dann zum Verkauf kommt werden diese Pfandbriefe eben gelöscht und du kannst bei Null anfangen.
Vorhandene Pfandbriefe sind natürlich wertvoll wenn diese übernommen werden können, da die Stempelkosten gespart werden!
Dann gibt es natürlich auch ein Problem dass selbst wenn Pfandbriefe(egal ob belastet oder nicht)
vorhanden sind jede Bank das Recht hat den Kunden zu durchleuchten und ihm die Hypothek verweigert da diese ansieht dass die Kosten nicht zurückgezahlt werden können.

es gibt übrigens 2 Arten von Pfandbriefen , richtige Papiere und die eingeschriebenen
im Data.
Beim Verkauf einer Immobilie müssen diese kontrolliert und gelöscht werden.Sollten die Papierpfandbriefe nicht vorhanden sein wird die Summe vom Makler eingehalten bis diese "getötet"
sind.Das kann bis zu 2 Jahren dauern.Sollte in der Zwischenzeit der Besitzer gefunden sein und der diese Summe einklagt hat der Verkäufer halt Pech gehabt!
Der Käufer hat keine Probleme!


mfG.
Ingo

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Danke an alle für die Infos!

Es kann außerdem nicht schaden, einen offiziellen Sachverständigen durch das Haus zu schicken, der es auf Fehler überprüft. Sollte sich herausstellen, daß das Haus dennoch einen schweren Fehler hat (bspw. Schwamm im Gebälk), so kann vom Verkäufer u.U. eine Rückzahlung in entsprechender Höhe erwirkt werden. Es gibt da den Spruch der "dolda fel", also der verborgenen Fehler, für die der Vorbesitzer (wahrscheinlich ... Recht und hohe See) haftet.

Als Beispiel, was es so an Problemen geben kann: Uns wurde beispielsweise eine Wärmepumpe verkauft, bei der das Kompressorelement vom Vorbesitzer mit einer Art Heißkleber in guter, alter Heimarbeit "geflickt" worden war. Das Teil funktionierte bei Besichtigung ganz wunderbar, vermutlich, weil es vorher frisch befüllt worden war (und wir reden hier von Propangas-Öl-Gemischen), aber als wir ein halbes Jahr später einzogen, war das Mittel komplett ausgetreten und wir mußten eine neue Wärmepumpe für rund 100 000 :- kr installieren.
(In dem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, daß Erdwärme (=bergvärme) viel Strom verbraucht und je nach Hausnutzung eine alternative Heizform wie Pellets o. dgl. sicher wirtschaftlicher ist, aber das ist jetzt zu weit vom Thema weg. PS. eine große schwedische Firma wollte auch ein veraltetes Modell verkaufen, also besser gut informieren bei solchen Anschaffungen.)

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huch, das kann ich nicht unbedingt bestätigen....klar braucht bergvärme mehr Strom als Pellets, aber Pellets sind auch nicht gerade umsonst. Und im Vergleich zu einer Elpanna oder Direktelvärme ist eine bergvärmepumpe äusserst energiesparend.....

Vielleicht ist bei Euch nicht nur die Pumpe kaputt gewesen sondern noch ganz andere Probleme?

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liebe Grüsse

Heike

meine Homepage: http://figeholm.jimdo.com/

Zweifellos, und die tragen den Namen suboptimale (wenngleich immerhin vorhandene) Wärmedämmung und veraltete Installation. Dennoch war es erstaunlich, was für enorme Strommengen ein moderner Wärmetauscher so fressen kann ... selbst bei niedrigen Zimmertemperaturen.

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