Hallo liebes Forum.

Ich habe Fragen, die ich bisher leider nicht einheitlich beantwortet bekam. Allerdings bin ich mir sicher, dass ihr mit Erfahrungswerten hilfreich zu einer Lösungsfindung beitragen könnt.
In 2018 habe ich mir als unerfahrener Deutscher eine Immobilie in Schweden zugelegt und hatte fortan nur Ärger. Das Maklerbüro ist daran nicht unbeteiligt, wusste mit meiner fehlenden Erfahrung bestens Geschäfte zu machen.
Jedenfalls konnte ich das Haus nie bewohnen, da ich nicht wie gedacht das Haus übernehmen und einziehen konnte.
Jetzt habe ich aufgrund der Berentung und finanzieller Nachteile das Haus zum Kauf anbieten müssen und habe Angebote zwischen 20000€ und 30000€ bekommen. Der Taxeringsvärde beträgt laut dem Expose aber 500000SEK, ist also absolut unrealistisch. Bevor ich das Haus selbst auf dem Markt privat anbot, holte ich mir ein anderes Immobilienmaklerbüro ins Haus, um mich über eine Auftragserteilung Information einzuholen. Bei Besichtigung im vergangenen Monat teilte es mir im Vorfeld schon mit, dass ich meinen Kaufpreis von knapp 50000 € definitiv nicht erreichen werde. Diese empfahlen den Utgangspris bei 390000SEK anzusetzen, was wohl auch ein realistischer Verkaufspreis hat sein sollen und das aber auch erst im Frühling und nach weiteren Reparaturen. Den Makleraiftrag habe ich kurzfristig nicht gemacht, sollte aber bei meinem nächsten Aufenthalt erfolgen. Zudem erfuhr ich, das würde ich den Makler beaiftragen, eine Maklergebühr von mindestens 4500€ anfallen würde.
Also demnach im Endeffekt der Ertragswert i.H.v. max 35000€ zu erwarten sei.
Grund dessen bot ich es privat an und verkaufe nun zu 25000€. Mir droht die Insolvenz durch laufende Kosten und Unvermietbarkeit. Dank dem Verkäufer und der korrupten Handlungen des einstigen Maklers.
Ich habe im Gutglauben schon 20000€ verloren, betrachtet man zusätzlich die Kosten seit 2018 für die Versicherungen, Müll, und Strom für das leerstehende Haus.

Um den jetzigen Käufer fortan durch meinen und euren Erfahrungswert zu schützen:

Ist es anhand dem realistischen Verkaufspreis möglich, dass im Zuge der Verkaufsbürokratie der Taxeringsvärde angepasst wird? Bestimmt den nicht sowieso der Makler? Oder muss der neue Eigentümer weiterhin eine Steuer zahlen, die gar nicht stimmt? Weil niemand ein solches Haus in dieser Lage zu 50000€ kaufe, es sei denn, er ist dummer Ausländer ..so wie ich. Wenn dieser Makler mitteilte, dass der VK bei 39000€ liegt, warum soll ich dann auf 50000€ Grundsteuer zahlen müssen, wenn der Taxeringsvärde doch lediglich 75% des 'Wertes' darstellen soll?
Das ist mir unschlüssig und klingt nach Handlungsbedarf.

-Habt ihr da Tipps?-

Weiter:
Selbiges Maklerbüro übernehme nun aber auf Anfrage hin für 20000SEK und Selbstbeibringung eines Käufers die Formalitäten zum Verkauf. Auch das finde ich happig, kenne aber keine Alternative.
-ihr vielleicht?-

Zudem teilte mir der Makler nach Durchsicht meines Hausordners mit, dass ich vom Finanzamt irgendeinen Schein brauchen soll. Er sprach lediglich Englisch, drum verstehe ich das Bürokratieenglisch nicht wirklich.
Er meinte sinngemäß, ich müsse von meinem Finanzamt einen Nachweis beibringen, auf dem u.a. stehen müsse, ob bzw. das ich ledig sei.
-was braucht der also genau im Zuge des Verkaufs?-

Ich denke, dass ich bei einem Verkauf für 25000€, einem Kaufpreis von 47000€ keine Steuer zu entrichten habe, oder?

Ich wäre über jegliche verbindliche Aussage dankbar.

oh oh oh.....

wer soll Dir da denn verbindlich antworten ?!

somit hier auch nur meine unverbindliche Meinung......

Den Taxeringsvärde legt das Skatteverket ( Finanzamt ) fest und nicht der Makler.
Was der Makler zum Verkauf des Hauses braucht ist eine Bescheinigung des Skatteverket das keine Steuerschulden auf dem Haus liegen,
ob du verheiratet bist dürfte da keinen interessieren.
Man kann das Haus auch völlig ohne Makler verkaufen und die Formalitäten selbst erledigen.
Dazu braucht es natürlich die nötigen Kenntnisse plus Kaufvertrag und Zeugen um dann selbst die Umschreibung in die Wege zu leiten.
Die Summe die der Makler dafür berechnet mag hoch erscheinen liegt aber evtl auch an dem relativ geringen Verhältnis zum Kaufpreis
denn die Arbeit bleibt ja die selbe.

Du oder der neue Hausbesitzer kann sich natürlich beim Skatteverket informieren worauf sich der hohe Taxeringsvärde
begründet und dann sehen ob sich etwas ändern läßt.

In diesem Sinne viel Erfolg und einen reibungslosen Verkauf.

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Nordic by Nature

Au weia, Anni,

wo soll man denn da anfangen? Im Grunde sprängt deine Anfrage die Möglichkeiten eines Forums.

Ich versuch es einmal:
Wenn du 2018 gekauft hast, zahlt für das Jahr der Vorbesitzer die Steuern.
Du must also noch Steuern für 2019 und 2020 zahlen, der Stichtag ist 1.1.

Hast du denn schon einen Steuerbescheid erhalten? Daraus geht der Taxeringsvärd hervor.

Stehst du überhaupt im Grundbuch? Auch aus dem Grundbuchauszug sollte der Taxeringsvärd hervorgehen.

Die Steuer beträgt 0,75% des Taxeringsvärdes. Dieser wird vom Finanzamt (alle 3 Jahre neu) festgesetzt. Nicht von irgendeinem Makler.
Er setzt sich zusammen aus mehreren Faktoren, u.a. Wert von Grundstück und Haus und dem Durchschnittspreis der in den letzten Jahren verkauften Grundstücke in deiner Gegend.

In der Regel ist er eher zu niedrig als zu hoch!

Scotty war schneller, ich schreib aber trotzdem weiter

Eigentlich bräuchte der Käufer Hilfe eines Maklers um den neuen Grundbucheintrag vornehmen zu lassen
und sollte ihn dann auch bezahlen.

Eine Bescheinigung deines Familienstandes wird benötigt, um den neuen Grundbucheintrag vornehmen zu können.
Nach schwedischem Gesetz müssen selbst Lebenspartner dem Verkauf zustimmen,
der Staat will sich so vor Regressansprüchen schützen.

Ich drück dir die Daumen

Rüdiger

@Hallo Rüdiger.
Da hast du Recht, für 2018 musste ich anteilig die Grundsteuern zzgl dem Kaufpreis entrichten. Die Steuerbescheide für 2019 und 2020 habe ich (noch) nicht erhalten, Freunde von mir aber auch nicht, welche im selben Jahr kauften.
Das Skatteverket hatte mich 01/ 2019 angeschrieben, übersendete die Registernummer und erfragte mein Geburtsdatum. Daraufhin habe ich geantwortet.
Die Grunderwerbssteuer habe ich auch im Zuge des Kaufes bereits entrichtet, bekam vom landmateriet dann einen Zettel übersandt. Auch diesen habe ich.

Mir ist noch nicht schlüssig, hauptsächlich auch um Verzug zu vermeiden, was ich vom Finanzamt brauchen soll und von welchem. Eine Steuerschuld besteht in Schweden dann ja, wenn ich für 2019 und 2020 Grundsteuer noch nicht entrichtet habe. Danke @scotty. Ich könnte dahingehend das Skatteverket einmal erneut anschreiben. Oder wo muss ich mich hinwenden?

da habe ich dank Rüdiger wieder was dazu gelernt.....

kannte ich noch nicht das man den Ehestand angeben muß.

und ja wenn dann Skatteverket anschreiben und den aktuellen Wert abklären.

Pech hat man teilweise wenn in der Gegend die Preise sehr hoch sind und oder man sich in unmittelbarer Wassernähe befindet.

Bei uns haben in den letzten 10 Jahren die Norweger alles zu horenden Preisen aufgekauft und im Dorf wundert man sich das der Steuerwert gestiegen ist.

Den Bescheid für 19 erhältst du wenn du den Bogen ausgefüllt hast und bis Mai 20 zurück geschickt hast.

Dort gibt man ggf auch Renovierungen/An oder Umbauten an die dann auch wieder den Wert erhöhen können.

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Nordic by Nature

@ scotty

Dass in dieser Erklärung solch Renovierung und Umbauten eingtrsgen werden müssen, das weiß ich aus Recherche in 2018.

Dass aber gemäß deiner Aussage:
"Den Bescheid für 19 erhältst du wenn du den Bogen ausgefüllt hast und bis Mai 20 zurück geschickt hast."
die Steuer für 2019 in 2020 bezahlt wird, ist mir neu.
Also musste ich im.Dezember 2018 einen Teil der Steuer für 2018 entrichten, den der Verkäufer noch nicht einmal selbst bezahlt hat, weil die Steuer für 2018 erst durch diesen in 2019 zu entrichten ist/war?

Ich dachte gemäß Plausibilität, dass die Steuer im laufenden Jahr zu entrichten ist.

Wie dem so sei, habe ich dem Skatteverket soeben eine email geschrieben, dass der Taxeringsvärde angepasst werden muss, weil ich in 2018 (als einzigster Bieter) weniger Kaufpreis zu entrichten hatte, als dieser Taxeringsvärde bemessen ist, ebenso die Gebotsabgabe in den letzten 12 Monaten nicht annährend diesen Wert erreichte. Das ist doch auch nicht nachvollziehbar, dass etwas um ein vielfaches höger versteuert wird, als dass es wert ist.
Soll da mal eine Bank mit Vorbild voran gehen und vorhandene 50000€ Guthaben mit einem Wert von 100000€ verzinsen.
Unglaublich...

Mag sein das ich mich irre.....

Bin in Deutschland auch immer zu spät dran.....

Deklaration für 2019 muss bis zum 2.Mai zurückgeschickt sein.

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Nordic by Nature

@scotty... na wenn du diese erst bekommen hast, dann wirst du dich sicherlich nicht irren. Die Steuererklärung ist doch zugleich Zahlungsaufforderung? Demnach bin ich bis zum 02.05. diesen Jahres gar kein Steuerschuldner und müsste mir bzgl des Verkaufs keine Gedanken machen. Dass eine bislang nicht entrichtete Steuer zum Verzug führt, wenn Zahlungsziel 02.05. nicht verfehlt wird.
Mir leuchtete der Sinn nicht ein, dass man mit Hauskauf eine Steuer entrichtet, die bis dato durch Alteigentümer nicht mal erbracht wurde. Verkaufe ich dieses Quartal, zahle ich die Steuer in 2021 , bekomme aber zuvor für 2020 Steuer vom neuen Eigentümer in Vorleistung.. oh man..Das muss bürokratischen Hintergrund haben, und Effizienz..vllt. aufgrund sonst langwieriger Vorlaufzeit.
Naja, Eigentum verpflichtet auch zur Gehorsamkeit ggü Obrigkeit- was soll da schon zu ändern sein

Dank Scotty62 ( ) und Värmdöbo ( ) habe ich bereits hilfreiche Antwort bekommen. Vielleicht ist noch jemand anwesend, der Erfahrung mit Geschildertem hat und zur Aufklärung übriger Fragen beitragen kann?! Das wäre mega lieb.

Hallo Anni,

irgendwie geht es immer noch etwas durcheinander bei dir .

Das was scotty da beschreibt und den Ferienhausbesitzern in den nächsten Wochen ins Haus flattert ist der vorläufige Steuerbescheid für 2019.
Den muss man bis Mai 2020 (unterschrieben) zurückschicken und man erkennt damit seine Steuerschuld an. (Kann man übrigens auch im Internet „anerkennen)

Wenn man kein in Schweden zu versteuerndes Einkommen hat, kann man da auch nichts einfügen/ausfüllen! Schweden können da Einnahmen eintragen von denen das Finanzamt noch nichts weiß.
Du wirst da in 2021 für 2020 auf einem Extrablatt deinen Hausverkauf bzw. die Summe die du erzielt hast angeben müssen.

Dann rechnet das Finanzamt deine endgültige Steuer für 2019 aus und du erhältst im August/Oktober 2020 (das variert, je nachdem wie schnell die rechnen) den Bescheid für 2019. Bezahlbar bis spätestens November.

Da du ja weißt, dass du in 2019 kein Einkommen in S. hattest ist die Summe aus dem vorläufigem Bescheid (aus März z.B.) auch gleichzeitig deine endgültige Steuer und du kannst sie auch zu dem Zeitpunkt bezahlen. (musst du aber nicht, kannst auch bis Nov. Warten).
Natürlich bist du die Ganze Zeit „Steuerschuldner“, weil es ja die Steuer für das Vorjahr ist.
Das ist ja aber nicht anders als in D. Da kannst du auch nicht im laufenden Jahr deine Steuererklärung für dieses Jahr abgeben.


Das macht auch keinen Sinn. Noch einmal, Grundsteuerpflichtig per Gesetz ist derjenige, der am 1.1 eines Jahres im Grundbuch steht und zwar für das ganze Jahr.
Jetzt kann man darüber diskutieren, wer der größere Krümelkacker ist:
Der, der für Haus und Grundstück 50.000 € kassiert und auch noch anteilig Steuern haben will (für´s ganze Jahr waren das ja „nur“ 375 €),
oder der, der sich ein Grundstück für 50.000 € leistet, sich aber über die anteilige Steuer mokiert?



Nein, per Gesetz nicht. Wenn du also anteilig die Steuer für 2020 haben möchtest, solltest du das in den Kaufvertrag schreiben und mit der Kaufsumme kassieren.
(wie willst du auch an das Geld kommen, wenn du das nicht so machst)


Zum taxeringsvärd:

schreib ich denn noch was wenn ich Zeit habe


Gruß

Rüdiger